Thông qua việc kiểm sát và tham gia phiên tòa phúc thẩm đối với vụ án “Tranh chấp yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đòi quyền sử dụng đất”. Phòng 9 xin trao đổi dạng vi phạm dẫn đến Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm, để các bạn đọc tham khảo nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát, thực hiện tốt quyền kháng nghị phúc thẩm của Viện kiểm sát.

Nội dung vụ án cụ thể như sau:

Nguyên đơn ông Trần Thanh B và bà Nguyễn Thị Bích Th trình bày: Ngày 24/4/2000, ông Trần Thanh B và bà Nguyễn Thị Bích Th có nhận chuyển nhượng của bà Võ Thị N (đã chết) các thửa đất số 276, 328, tờ bản đồ số 4, diện tích 9.580m², loại đất trồng lúa, tại ấp Đ, xã T, huyện K, tỉnh Long An. Ông B và bà Th nhiều lần yêu cầu bà N làm thủ tục chuyển quyền các thửa đất theo quy định của Nhà nước nhưng bà N chưa thực hiện thì đến năm 2020 bà N chết nên ông B và bà Th yêu cầu con của bà N là ông Võ Văn D làm thủ tục chuyển quyền các thửa đất trên nhưng ông D không đồng ý. Ông B và bà Th đã canh tác, sản xuất các thửa đất số 276, 328 từ khi nhận chuyển nhượng cho đến năm 2022.

 Nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị N cho ông Võ Văn D, công chứng ngày 29/8/2013, tại các thửa đất 276, 328 và xử lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Võ Văn D theo quy định pháp luật; yêu cầu ông D là người thừa kế của bà Võ Thị N giao trả một phần thửa số 328 diện tích 3.390m² và một phần thửa số 276 diện tích 3.264m²; tổng diện tích: 6.654m² và yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực Hợp đồng ngày 24/4/2000. Các phần đất còn lại thuộc một phần thửa 328 diện tích 2.153m² và một phần thửa 276 diện tích 363m² do ông Trần Ngọc D1 đang canh tác thì ông B và bà Th sẽ tự thỏa thuận với ông D1 nên không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Bị đơn ông Võ Văn D trình bày: Vào ngày 24/4/2000, do kinh tế gia đình gặp nhiều khó khăn nên mẹ ruột ông là bà Võ Thị N có cầm cố 02 thửa đất cho bà Nguyễn Thị Bích Th và ông Trần Thanh B tại thửa đất số 276, diện tích 3.627m² và thửa số 328, diện tích 5.953m², do bà Võ Thị N đứng tên với giá cầm cố là 17.000.000 đồng; trong 15 năm là dứt tiền; không phải trả lại tiền cho ông B và bà Th. Đến ngày 23/9/2013, bà N chuyển nhượng các thửa đất số 276, 328 cho ông D theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 29/8/2013 và ông D được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 23/9/2013 cho đến nay. Ông D không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông B và bà Th vì đất bà N cầm cố chứ không có bán cho ông B và bà Th.

Ông D phản tố yêu cầu ông B và bà Th trả tiền thuê đất tính từ ngày 24/4/2015 cho đến ngày 28/02/2022 là 98.000.000 đồng (14.000.000 đồng x 7 năm) và yêu cầu ông B và bà Th trả lại các thửa đất số 276, 328 mà ông D và ông D1 đang canh tác, quản lý...

Bị đơn ông Trần Văn N và bà Trịnh Thị Đ trình bày:

Các thửa đất số 257, 275, 324, 327, 726, 328; cùng tờ bản đồ số 4, đất lúa, tọa lạc ấp Đ, xã T, huyện K có nguồn gốc do Nhà nước cấp cho vợ chồng ông Trần Văn N và bà Trịnh Thị Đ. Ông Trần Văn N đã chuyển nhượng các thửa số 726, 328 cho bà Võ Thị N vào năm 1992. Từ năm 1992 bà N canh tác, sau đó bà N cho ông Nguyễn Thanh B thuê; tiếp theo ai quản lý sử dụng thì ông N không biết do đi làm xa. Do thửa số 726, 328 liền kề với thửa 275 nên ông N giao luôn cho bà N thửa 275 mà không hề biết vì thế gia đình bà N quản lý, sử dụng, canh tác luôn thửa 275 từ năm 1992. Ngày 17/5/2022 ông N với ông Trần Thanh B có thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa 275, diện tích 3.918m², với giá 200.000.000 đồng. Ông N đã giao đất cho ông B canh tác, nhưng ông B chưa thanh toán tiền cho ông N. Ông N và ông B không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sẽ tự thỏa thuận với nhau.

Phần còn lại của thửa đất số 328, 275, 276 mà ông B với ông D không tranh chấp là do vợ chồng ông N canh tác từ năm 1992 đến năm 2016. Từ năm 2016 cho đến nay ông N giao cho em ruột là ông Trần Ngọc D1 canh tác.

Các thửa đất ông N đã chuyển nhượng cho bà N và bà N đã bán cho ông B thì ông N đã giao đất xong. Việc tranh chấp giữa ông B với ông D thì không có liên quan gì đến ông N nên ông không có yêu cầu gì trong vụ án.

Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 19/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện K đã tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh B và bà Nguyễn Thị Bích Th đối với ông Võ Văn D về yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng do bà Võ Thị N chết để lại và yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng. 

 Tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị N với ông Võ Văn D, công chứng ngày 29/8/2013, tại thửa đất 276, diện tích: 3.627m² và thửa số 328, diện tích: 5.953m²,..

 Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp ghi ngày 24/4/2000 giữa bà Võ Thị N với bà Nguyễn Thị Bích Th tại một phần thửa số 328, diện tích đo đạc thực tế: 3.390m² và một phần thửa đất số 276, diện tích đo đạc thực tế: 3.264m²; tổng diện tích là 6.654m², …

Buộc ông Võ Văn D có nghĩa vụ giao trả tại một phần thửa số 328, diện tích là 3.390m² và một phần thửa đất số 276, diện tích: 3.264m²; tổng diện tích là 6.654m², … cho ông Trần Thanh B và bà Nguyễn Thị Bích Th quản lý, sử dụng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 514/2024/DS-PT ngày 17/12/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An đã tuyên: Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 19/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Long An. Giao hồ sơ vụ án về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Những thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm:

Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện K tuyên công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/4/2000 giữa bà Võ Thị N với bà Nguyễn Thị Bích Th, trong đó có việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa 276 với diện tích 3.264m², còn lại một phần thửa 276 diện tích 363m² chưa được giải quyết, dẫn đến việc tách một phần thửa 276 diện tích 363m² dưới diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 25/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Long An, vi phạm Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 nên Bản án không thể thi hành được.

 Hiện nay phần còn lại của thửa 276 diện tích 363m² được ông N, bà Đ cho ông D1 thuê canh tác, ông N có yêu cầu được công nhận quyền sử dụng đất phần còn lại của thửa 276 diện tích 363m². Để đảm bảo công tác thi hành án, giải quyết toàn diện vụ án, cần xem xét yêu cầu của ông N trong cùng vụ án để cho ông N được nhập phần diện tích đất còn lại của thửa 276 diện tích 363m² với các thửa đất khác liền kề có cùng mục đích sử dụng đất nếu yêu cầu của ông N được chấp nhận.

Thấy rằng, khi giải quyết vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất mà phải tách thửa đất, hợp thửa đất thì phải đảm bảo quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Long An được quy định tại Quyết định số 42/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 (nay là Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 25/10/2024) của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An và quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

Ngọc Hân