Qua công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục phúc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An nhận thấy việc giải quyết vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn Nguyễn Công M và bị đơn ông Nguyễn Minh Đ, bà Nguyễn Thị N của Tòa án nhân dân huyện C tại Bản án số dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 04 tháng 3 năm 2024 có vi phạm, Phòng 9 trao đổi để cùng nghiên cứu, rút kinh nghiệm chung.

Nội dung vụ án cụ thể:

 Vào năm 1992, ông M có nhận chuyển nhượng của bà D (là mẹ của ông Đ) một phần đất có diện tích khoảng 5.000m² với giá 13 chỉ vàng 24kr. Khi đó bà D chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên hai bên mua bán chỉ thỏa thuận miệng với nhau, ông M giao đủ vàng và bà D đã cắm mốc giao đất cho ông M sử dụng từ năm 1992 đến nay.

Năm 1996, ông M yêu cầu bà D làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì phát hiện phần đất đó đã được ông Đ đăng ký kê khai và được cấp GCNQSDĐ - là một phần thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01. Do đó ngày 24/01/1997 ông Đ với ông M mới ký vào tờ Đơn chuyển nhượng ruộng đất; ngày 13/6/1997 ông M với ông Đ và bà D cùng ký vào tờ Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất nhưng lúc này ông Đ đã thế chấp GCNQSDĐ cho Ngân hàng nên không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được và đơn này chưa được Ủy ban nhân dân xã T xác nhận.

Sau đó ông M đã nhiều lần yêu cầu gia đình bà D, ông Đ phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông M nhưng bà D và ông Đ không thực hiện. Đến năm 2019, khi ông M biết ông Đ chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01 cho bà Phạm Thị H bao gồm luôn phần đất đã bán cho ông M thì ông M mới khởi kiện tại Tòa án.

Trong quá trình ông M sử dụng đất từ năm 1992 đến nay không có ai tranh chấp và tại buổi hòa giải ngày 10/8/2018 của Tổ hòa giải ấp Đình thuộc Ủy ban nhân dân T thì ông Đ cũng có thừa nhận việc mẹ ông Đ là bà Diệu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M.

Ông M khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc vợ chồng ông Đ, bà N thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/1997, làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang cho ông M đứng tên đối với diện tích đất tranh chấp hiện do ông M đang quản lý sử dụng là 5.658m² thuộc một phần thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01, loại đất lúa theo Mảnh trích đo địa chính số 40/TC – 2022 của Công ty TNHH đo đạc nhà đất Hưng Phú được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 09/5/2022.

- Vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 24402 quyển số 25/TP/CC–SCC/HĐGD ngày 03/8/2018 của Văn phòng công chứng B lập giữa ông Đ, bà N với bà H đối với diện tích đất 5.658m², ...

 Đối với phần đất có diện tích 658m² ông M nhận thực tế dư so với diện tích 5.000m² trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông M sẽ thanh toán cho ông Đ, bà N giá trị quyền sử dụng đất theo giá đã định tại chứng thư thẩm định giá là 288.000đồng/m² thành tiền là 189.504.000 đồng.

Ông Đ, bà N không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông M vì ông bà không có chuyển nhượng đất cho ông M và phần đất tranh chấp do vợ chồng bà trực tiếp quản lý, sử dụng sau đó thì chuyển nhượng cho bà H chứ không có giao cho ông M sử dụng. Do không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông M nên ông Đ bà N không có ý kiến gì đối với diện tích đất 658m² dư so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông M cung cấp.

Thửa đất trên hiện nay bà H đã được cấp GCNQSDĐ. Khi bà H nhận chuyển nhượng không có đo đạc thực tế đất, nhưng bà H có đến xem đất thì thấy đất tranh chấp là cái ao nuôi tôm nhưng vợ chồng ông Đ, bà N không có nói cho bà H biết phần đất tranh chấp do ông M đang quản lý, sử dụng. Ngoài ra bà H cũng có đến Ủy ban nhân dân xã T để hỏi thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01 có tranh chấp hay không thì cán bộ địa chính xã trả lời miệng cho bà H biết là đất không có tranh chấp nên bà H mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng.

Bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông M về việc vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 24402 quyển số 25/TP/CC – SCC/HĐGD ngày 03/8/2018 … đối với diện tích đất 5.658m² thuộc một phần thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà H yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.

Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M đối với vợ chồng ông Đ, bà N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 24402 quyển số 25/TP/CC–SCC/HĐGD ngày 03/8/2018 của Văn phòng công chứng B lập giữa vợ chồng ông Đ, bà N với bà H đối với diện tích đất 5.658m² thuộc một phần thửa đất số 06, tờ bản đồ số 01, …

Ông M được tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 5.658m² … theo Mảnh trích đo địa chính số 40/TC–2022 ...

Buộc vợ chồng ông Đ, bà N có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà H số tiền 1.629.504.000đồng.

Buộc ông M hoàn trả cho vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 189.504.000đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Long An tuyên xử: Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Long An. Giao hồ sơ vụ án về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Những thiếu sót của Toà án cấp sơ thẩm:

 Về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ông M khởi kiện yêu cầu ông Đ và bà N lập thủ tục chuyển nhượng cho ông M 5.000m² đất thuộc một phần thửa đất số 06 tờ bản đồ số 1. Trong đơn khởi kiện và trong quá trình Toà án giải quyết vụ án, ông M cùng người đại diện hợp pháp của ông M trình bày cho rằng, ông M đã thoả thuận nhận chuyển nhượng của bà D là mẹ ruột của ông Đ và ông Đ 5.000m² đất vào ngày 24/01/1992, ông M đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng là 13 chỉ vàng 24kr cho bà D và ông Đ, đã nhận đất sử dụng nhưng đến nay phía ông Đ bà N chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Như vậy bản chất của việc tranh chấp là ông M yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 24/02/1992 để ông M được kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất. Trong giao dịch chuyển nhượng, bà N không tham gia, không nhận vàng, hiện bà N không phải là chủ sử dụng đất, không trực tiếp sử dụng đất nhưng ông M lại yêu cầu bà N thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng. Trong Biên bản hoà giải ngày 10/8/2018 của Ủy ban nhân dân xã T, ông Đ cũng thừa nhận mẹ ông Đ là bà D là người chuyển nhượng đất cho ông M. Hiện bà D đã chết, tất cả các thừa kế của bà D cũng chưa được tham gia tố tụng, chưa có ý kiến trong vụ án cũng là chưa xem xét toàn diện vụ án.

Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: trong đơn khởi kiện ngày 02/7/2019, ông M yêu cầu ông Đ, bà N thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 5.000m² đất thuộc một phần thửa số 6 tờ bản đồ số 1, yêu cầu này được Toà án nhân dân huyện C thụ lý trong Thông báo thụ lý vụ án số 383/TB-TLVA ngày 25/7/2019 và Thông báo thụ lý vụ án và đưa người vào tham gia tố tụng ngày 26/01/2024, ông M trình bày cho rằng, ông M nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 5.000m² đất nên yêu cầu được thực hiện hợp đồng này. Sau khi Tòa án trưng cầu Công ty TNHH đo đạc nhà đất Hưng Phú đo vẽ thì theo Mảnh trích đo địa chính số 40/TC-2022 ngày 09/5/2022, diện tích đất ông M tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng là 5.658m² thuộc một phần thửa số 6 tờ bản đồ số 1. Từ đó Toà án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất là 5.658m² được thể hiện trong Biên bản hoà giải ngày 09/01/2024 và trong bản án sơ thẩm. Như vậy Toà án cấp sơ thẩm giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu của phía nguyên đơn khi nguyên đơn chưa bổ sung yêu cầu khởi kiện và Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa thụ lý đối với diện tích đất là 658m². Việc giải quyết với đối tượng tranh chấp 5.658m² là vi phạm quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về xem xét thời hiệu khởi kiện: trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét về thời hiệu khởi kiện do phía bị đơn bà N và ông Đ chưa đưa ra yêu cầu. Tại phiên toà phúc thẩm, bà N trình bày không hiểu biết gì về thời hiệu khởi kiện, tuy nhiên người đại diện hợp pháp của bà N cùng Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N trình bày cho rằng, bà N có gửi đơn yêu cầu Toà án cấp sơ thẩm xem xét thời hiệu nhưng chưa được xem xét. Trong văn bản trình bày ý kiến ngày 04/3/2024, bà N có trình bày yêu cầu áp dụng thời hiệu và đình chỉ giải quyết vụ án. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ ý chí của bà N đối với yêu cầu này.

Ngoài ra tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bà H là ông Nguyễn Hoàng B có trình bày thêm rằng, bà H đã chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 6 tờ bản đồ số 1 cho ông Nguyễn Phước T, sinh năm 1963 có địa chỉ tại xã L huyện G, đã nhận số tiền cọc 700.000.000 đồng nhưng chưa lập thủ tục chuyển nhượng, đây là tình tiết mới chưa được xem xét cũng như chưa có ý kiến của ông T về việc chuyển nhượng.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, đảm bảo hai cấp xét xử, cần thiết phải huỷ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án./.

 Phương Trúc